Résiliation bail propriétaire avant terme : guide complet

Si le locataire peut résilier son contrat de bail à tout moment, il n'en est pas de même pour le bailleur. Il est tenu d'attendre la date de renouvellement correspondant à l'échéance du bail. Mais le propriétaire peut résilier un bail pour des motifs précis et en respectant des délais de préavis.

Définition d'un bail d'habitation

Pour comprendre pourquoi la résiliation bail propriétaire avant terme pose problème, rappelons ce qu'est un bail d'habitation. Il s'agit d'un contrat signé par deux parties : le propriétaire d'une maison ou d'un appartement, appelé le bailleur d'une part, et son locataire, appelé le preneur d'autre part. Ce contrat stipule que le bailleur met son bien immobilier à la disposition du preneur qui lui verse un loyer en contrepartie.

C'est le bailleur qui rédige le bail en y définissant toutes les modalités de location. Le locataire l'approuve après lecture et signe. De ce fait, une résiliation du bail par le propriétaire ne peut pas se faire à tout moment et sans motif légitime. Même en fin de contrat, il doit respecter des obligations légales. Colonies, qui est une entreprise spécialisée dans les solutions d'habitations, facilite vos démarches de résiliation de bail propriétaire avant terme. Il vous suffit de déposer les documents requis sur le site de Colonies, qui par la suite, les transmet à votre locataire.

Qui sont les locataires protégés ?

Il existe une catégorie de locataire qui bénéficie d'une protection particulière : les locataires protégés. Ils sont en fait protégés par la loi contre le congé donné par le propriétaire à la date d'échéance du bail. Un locataire est protégé lorsqu'il présente deux caractéristiques bien précises :

Il a plus de 65 ans, ses ressources sont inférieures aux plafonds définis par la loi.
Ou il héberge une personne de plus de 65 ans.

Le renouvellement de son bail est automatique. Toutefois, celui-ci peut ne pas être automatiquement renouvelé si :

Le bailleur a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat.
Les ressources du bailleur sont également inférieures aux mêmes plafonds.
En tant que propriétaire, il propose une solution de relogement à son locataire. Le nouveau logement doit se trouver dans la même région ou un arrondissement limitrophe si la commune est répartie en arrondissement. Il doit aussi correspondre aux besoins du locataire.

Quels sont les motifs pour résilier un bail ?

La résiliation bail propriétaire avant terme ne peut s'effectuer que dans certaines situations bien explicites : la rupture de bail pour vente du logement, la résiliation bail pour reprise du logement et la résiliation bail propriétaire motif légitime et sérieux.

Résiliation bail pour motif légitime et sérieux

La décision du propriétaire de donner congé à son locataire peut être attachée à un motif légitime et sérieux. Cela peut correspondre à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations :

Un retard de paiement de loyer qui revient souvent.
Des troubles causés dans le voisinage.
L'entretien du bien est mal fait. Cela risque de l'endommager ou de le mettre en péril.
Le locataire a sous-loué le logement sans en informer son propriétaire.
Il souhaite entreprendre des travaux de grande envergure dans le logement.

Ces cas de faute du locataire peuvent pousser le propriétaire à ne pas présenter un justificatif légitime pour reprendre son bien avant terme.

Rupture de bail pour vente

Quelle que soit la date d'échéance du contrat de bail, le propriétaire a le droit de mettre sa maison ou son appartement, à Paris ou dans une autre ville, en vente à tout moment. À peine de nullité, le bailleur doit mentionner le motif du congé allégué avec certaines mentions obligatoires. Dans le cas d'un congé délivré pour vente ou pour reprise, ces mentions concernent les obligations du propriétaire et les indemnisations ainsi que les voies de recours propres au locataire. Si ce dernier souhaite acheter le bien, il devra en faire part au bailleur dans les 2 mois qui suivent l'offre de vente et mentionner, si oui ou non, il souscrit un prêt immobilier. Le cas échéant, il dispose d'un délai de 2, voire 4 mois pour signer l'acte de vente.

Reprendre un logement pour un membre de sa famille

Légalement, la résiliation bail propriétaire avant terme est possible si le bailleur désire reprendre un logement pour un membre de sa famille ou pour lui-même, pour en faire leur résidence principale. Une reprise pour une résidence secondaire n'est pas permise.

Par ailleurs, le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que si le membre de sa famille dont il est question est :

son époux ou son épouse ;
son concubin ou sa concubine depuis plus d'un an à la date du congé ;
son ou sa partenaire de PACS ;
des ascendants ou des descendants ;
un ascendant ou descendant de son époux, de son concubin ou de son partenaire de PACS.

Résidence principale ou non : comment donner congé ?

Quand le logement fait office de résidence principale du locataire, les conditions sont plus complexes. En revanche, dans le cas où il constitue sa résidence principale, les règles sont plus flexibles.

On entend par résidence principale, le logement qui accueille toute une famille et où chacun a son centre d'intérêt matériel, professionnel et personnel. Si le locataire paie ses impôts à l'adresse du logement loué et qu'il y réside avec sa famille huit mois par an ou plus, celui-ci lui sert de résidence principale.

Résidence principale

La loi prévoit la possibilité de résilier un contrat de location avant terme lorsque le bien représente la résidence principale du locataire. Les règles ici sont donc impératives, c'est-à-dire qu'elles sont incontournables et prévues dans le contrat.

La forme du congé : trois modes sont possibles, à savoir : l'acte d'huissier, la lettre recommandée et la remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Le moment du congé : le congé est délivré seulement lorsque le contrat touche à sa fin. Si le contrat court encore, il ne pourra pas être résilié, et ce, quelle que soit la situation du bailleur (maladie, chômage, séparation).
La raison du congé : reprise du logement, sa vente ou un motif légitime et sérieux.

Résidence non principale

Dans le cas où le logement sert de résidence secondaire, c'est-à-dire de pied-à-terre, le congé n'impose pas des règles strictes. Les clauses du contrat sont considérées comme des mentions obligatoires. À ce titre, le bailleur peut :

Ne pas expliquer les motivations du congé.

Prendre un délai de préavis plus réduit que celui d'une résidence principale.

En revanche, il est nécessaire de mentionner qu'à l'inverse du propriétaire, le locataire peut donner congé à n'importe quel moment.

Résiliation bail propriétaire avant terme : quelle est la démarche à suivre ?

Les motifs invoqués, les délais de préavis et le contenu de la lettre de résiliation rédigé par le bailleur sont soumis à des règles spécifiques.

Lettre de résiliation de bail par le propriétaire

La notification du congé doit être adressée au locataire par une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut également lui être remise par acte d'huissier ou en main propre. Les autres canaux comme le téléphone ou l'e-mail ne sont pas autorisés. Attention, le motif du congé doit y être visible. Les renseignements suivants sont obligatoires sur la lettre de congé :

Le pourquoi du congé.
Les coordonnées du bénéficiaire de la reprise.
Le lien de parenté existant.
Une indication qui justifie le caractère réel et fiable de la reprise.

Les délais à respecter

Selon la loi Alur, la lettre de congé doit parvenir au locataire dans un délai inférieur à 6 mois avant la date d'échéance du bail (dans le cas d'une location non meublée). Pour une location meublée, le délai s'étale sur 3 mois. Lorsque la lettre de congé arrive chez le locataire, il peut s'en aller du logement à sa guise. Le loyer et les charges afférentes à la maison seront à payer le temps qu'il occupe cette dernière. À titre d'exemple : si le locataire quitte le logement un mois et demi avant la fin du préavis, il ne paiera pas le loyer et les charges pour cette durée.

L'acquéreur d'un logement occupé par un locataire et qui veut lui donner congé fait l'objet de quelques délais :

S'il s'agit d'un congé pour sa revente : dans le cas d'une rupture bail propriétaire avant 3 ans après l'acquisition, il doit patienter jusqu'à la première reconduction ou au premier renouvellement du bail. Dans le cas où l'échéance du contrat dépasse les 3 ans après l'achat, il doit patienter jusqu'au terme de celui-ci.
S'il s'agit d'un congé pour sa reprise : quand l'échéance du contrat est inférieure à 2 ans après l'acquisition, il doit attendre 2 ans. En revanche, si elle est supérieure à 2 ans, il doit attendre jusqu'à son terme.

Expulsion du locataire

Dans le cas où le locataire n'a pas encore quitté les lieux après que le délai de préavis a expiré, le bailleur peut engager une procédure devant le tribunal de la commune où le logement est implanté. Cette démarche lui permet de valider le congé et de l'expulser. Dans un arrêté du 8 février 2006, la Cour de Cassation a stipulé que cette procédure n'est pas valable avant l'expiration du délai.

Le jour du préavis, les deux entités se donnent rendez-vous pour établir un état des lieux. Si le bien est en bon état et que le locataire n'est pas contraint de payer un montant, quel qu'il soit, le bailleur devra lui régler le total du dépôt de garantie. Si des dégradations ont été notées, des sommes correspondant aux dommages peuvent être défalquées du dépôt de garantie.

Dans quels cas le locataire peut-il contester la résiliation avant terme ?

Dans certains cas particuliers, le locataire a le droit de ne pas accepter le congé octroyé par le bailleur :

L'ensemble des locataires n'a pas reçu la lettre de congé.
Le congé n'a pas été donné par le bailleur ou son représentant.
Le locataire a reçu la lettre dans un format classique (lettre simple).
Le congé concerne un locataire protégé.
La vente du logement est liée à une tentative frauduleuse.
Le bailleur n'a pas tenu informé son locataire de son offre de vente à des conditions avantageuses ou à un tarif attractif.

Cette contestation peut intervenir en trois étapes bien distinctes :

Le locataire envoie une notification au bailleur. Il s'agit d'une lettre recommandée avec un accusé de réception. Son contenu doit mentionner les faits avec précision.
Si aucune entente n'a été trouvée entre les deux parties, l'une comme l'autre peut faire appel à la commission départementale de conciliation, tout cela, à titre gratuit.
Si le désaccord règne, le locataire pourra saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal qui prend en charge le logement.