La restitution de la caution lors d’une location

Souvent appelé caution, le dépôt de garantie pour le loyer est une pratique courante dans le monde entier, et la France ne fait pas exception. Les dépôts de garantie n'étant pas couverts par le code du commerce, les parties sont libres de convenir des conditions qu'elles souhaitent sous certaines réserves. Toutefois, le montant de ce dépôt doit être explicitement indiqué dans le contrat de location. Le dépôt de garantie prend en compte plusieurs règles qu’il est nécessaire de connaître et de comprendre.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie, comme cela est indiqué dans son nom, est une garantie des loyers et des dommages qui est versée par le locataire. Un dépôt de garantie est une sorte de dépôt de sécurité. C’est une somme d’argent qui sert à rassurer le propriétaire qu’en cas de retard ou de non-paiement de loyer, il dispose d’une marge qu’il percevra à la place de ses revenus locatifs habituels pendant une période précise. Le dépôt de garantie peut également être utilisé dans le cas où des réparations doivent être effectuées dans le domicile loué. Il est aussi possible pour le propriétaire de faire une retenue sur caution pour nettoyage non fait.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est en partie limité par la loi, que ce soit les anciens textes de loi ou même la nouvelle loi sur la caution de loyer 2020. Il est d'un mois pour les biens non meublés. Pour les biens meublés, il est généralement de deux mois hors charge lorsque la location a été signée après mars 2014. Avant cette période, le montant du dépôt de garantie était librement fixé par les propriétaires.

Dans le cas des locations de vacances, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 20 % du montant total de la location (ou 25 % si un intermédiaire - tel qu'une agence immobilière - est impliqué), et il ne peut pas être exigé plus de six mois avant la location, en supposant qu'aucun paiement anticipé ne soit reçu. Le moment où la location est prise est généralement le meilleur moment pour la transmettre.

Le remboursement du dépôt de garantie

Lorsque le locataire quitte les lieux, le dépôt de garantie est remboursé. Les parties peuvent se mettre d'accord sur les modalités de remboursement. Si le locataire rompt le bail, le propriétaire peut utiliser le dépôt de garantie pour réparer cette infraction.

Si le locataire a respecté les conditions du bail, la caution doit être entièrement remboursée à la fin du contrat. La caution ne peut pas être utilisée pour payer les derniers mois de loyer.

Pour une location annuelle, la caution doit être remboursée au locataire dans les deux mois qui suivent la fin de la location, déduction faite des éventuels arriérés ou dommages.

Dans le cas d'une location de vacances, la caution est généralement remboursée à la fin de la période de location, mais le contrat peut stipuler un délai "raisonnable" plus long.

Toute compensation de la caution à la fin de la location doit être justifiée dans tous les cas ; il ne peut s'agir d'un chiffre aléatoire.

La restitution d’une caution de logement meublé ou non se fait sur la base de l’établissement d’un état des lieux de sortie. L’état des lieux est un document qui présente la situation générale d’un logement avant et après la période de location. C’est ce document qui atteste qu’aucun dommage n’a été fait à l’habitation durant la location par le fait du locataire.

Pour que le dépôt de garantie soit remboursé dans sa totalité, en dehors de l’usure normale des biens, il faut que les éléments examinés durant l’état des lieux d’entrée soient dans le même état après l’état des lieux de sortie.

La restitution tardive d’un dépôt de garantie

Un propriétaire a entre un et deux mois pour rembourser le montant du dépôt de garantie à son locataire. Si vous vous posez la question de savoir : ma caution est non rendue après 2 mois que faire ? Voici la réponse.

Si le propriétaire ne restitue pas votre dépôt de garantie pas dans les délais, le locataire a droit à plusieurs recours. Premièrement, il devra écrire une lettre de restitution de caution dans laquelle il rappelle que le délai de versement est dépassé.

Si malgré cet acte le propriétaire ne s’exécute toujours pas, le locataire pourra saisir la commission de conciliation sans débourser un centime.

Si malgré cela aucun accord n’est trouvé, il est temps de saisir le tribunal d’instance muni de la décision de la commission de conciliation.

Est-il préférable de verser un dépôt de garantie ou de payer à l'avance ?

Les paiements effectués pour réserver un bien locatif, qu'il s'agisse d'un dépôt de réservation ou d'un paiement anticipé, sont souvent mal compris.

Le premier est appelé "les arrhes", tandis que le second est appelé "l'acompte". Ils sont tous les deux dissociables du dépôt de garantie, mais sont quelquefois associés les uns aux autres.

La situation est plus simple à comprendre et à analyser pour les locations à l'année, car il n'y a pas de réservation formelle ; le locataire paie souvent un mois de loyer à l'avance.

En revanche, pour les locations meublées de courte durée, la situation est généralement plus floue.

À moins que les parties n'en décident autrement, tout paiement de ce type est considéré comme un dépôt de réservation, même en application des modifications de la nouvelle loi sur la caution de loyer 2021. Ce qui signifie que si le locataire n'accepte pas la location, son obligation se limite au dépôt. En cas d'annulation par le propriétaire, le locataire a droit à un remboursement du double de la valeur du dépôt de réservation. Toute condition d'un bail qui impose des dommages-intérêts au locataire en cas d'annulation et qui ne prévoit pas également une indemnisation du locataire en cas d'annulation par le propriétaire n'est pas valable.

La location est considérée comme définitive lorsque l'argent versé est légalement reconnu comme un paiement anticipé, et le locataire peut être obligé de rembourser le montant total de la location pour toute la durée de la location. De même, si un propriétaire annule une réservation après le versement d'un acompte, le locataire a droit à une indemnisation complète.

Qu’il s’agisse des arrhes, d’un acompte ou d’un dépôt de garantie, aucun de ces paiements ne peut représenter plus de 25 % du montant total de la location, et il ne peut être effectué plus de six mois avant la location. Dans la pratique, cette directive est souvent ignorée, car un locataire potentiel peut souhaiter sécuriser le bien avant la date de location.

Le cas de la vente du bail

L'ancien locataire a le droit de récupérer son dépôt si le locataire transfère le bail à un nouveau locataire. Toutefois, comme le bail est renouvelé aux mêmes conditions, le nouveau locataire doit verser la même caution.

En cas de vente du bien loué, le nouveau propriétaire du bien ne peut pas exiger du locataire qu'il verse une nouvelle garantie de loyer. Le propriétaire initial est toujours responsable de la restitution de la caution pour le logement social si le bien est vendu. Dans de nombreux cas, le bail autorise expressément l'ancien propriétaire à transférer la caution au nouveau propriétaire. Il s'agit d'une clause raisonnable à inclure, car l'ancien propriétaire ne sera plus intéressé par le bien.

Les intérêts sur dépôt de garantie

Si la caution est supérieure à l'équivalent d'une période de paiement et est payée à l'avance, ou que deux périodes de paiement sont payées en retard, le propriétaire est tenu par la loi de verser des intérêts au locataire.

Pour chaque mois de retard au versement du dépôt de garantie, la valeur du montant est majorée de 10 %.

Les impôts

À moins que le dépôt de garantie n'ait été perdu par le propriétaire, le locataire ne peut pas le déduire comme coût commercial. Il doit apparaître comme un actif de trésorerie dans le bilan du loueur.

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