Est-ce que le bail se renouvelle automatiquement ? Quelles sont les conditions ?

Lorsque vous êtes locataire, votre situation est relative à un bail, c'est-à-dire un contrat encadré par le droit français. Cela vous permet d'habiter un logement ou d'occuper un bâtiment contre une rémunération mensuelle. Il existe cependant plusieurs types de baux, les principaux étant le bail d'habitation, le bail commercial et le bail professionnel. Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, la durée est généralement de 3 ans. Quand vous arrivez au terme de ce contrat, plusieurs options se présentent à vous selon les termes conclus au départ.

Vous vous demandez peut-être : "est-ce que le bail se renouvelle automatiquement ?" Tout dépend de la nature du bien que vous louez, et du cadre légal dans lequel s'inscrit le bail en question. Le sujet peut paraître très compliqué, c'est pourquoi l'équipe de Colonies va tout vous expliquer point par point. En règle générale, si au terme du contrat, ni le propriétaire ni le locataire n'engagent de démarches, le bail de location est reconduit de fait. De plus, il s'avère gratuit, sans aucun frais supplémentaire à payer.

La situation classique : la location en logement vide

La majeure partie des baux concernent des locations non meublées, occupées par un ou plusieurs locataires sur une durée déterminée de 3 ans. Dans certains cas bien définis, il est possible pour un bailleur de proposer une durée inférieure, pourvu qu'elle soit d'au moins un an, et si la situation personnelle ou professionnelle du propriétaire justifie cette démarche (retraite prochaine notamment). La plupart du temps, la reconduction se fait sur les bases du contrat initial, et une nouvelle signature n'est pas exigée. Si vous désirez clarifier cette reconduction, la demande côté propriétaire doit être formulée 6 mois avant la date de fin d'échéance, ou côté locataire, 1 à 3 mois avant.

Le propriétaire ne peut mettre lui-même fin au bail que selon trois justifications :

• en cas de vente du logement

• volonté d'habiter le logement

• motif sérieux : défaut de paiement ou négligences de la part du locataire

Le bail de location meublée : quelle durée, quelles modalités de reconduction ?

Par rapport à un logement vide, une location meublée présente une durée de contrat réduite, selon les termes de la loi du 6 juillet 1989, révisés par des dispositifs plus récents, comme la Loi Alur de 2014. Là encore, on retrouve plusieurs baux, notamment saisonniers et étudiants, qui constituent deux grands types de location meublée en France. Pour ce qui est des logements meublés classiques, le bail est d'une durée d'un an et reconductible de manière tacite.

Le bail étudiant concerne de nombreux jeunes en France et présente ses propres modalités. Il est d'une durée fixe de 9 mois, et non reconductible. En contrepartie, un jeune locataire étudiant peut percevoir des aides spéciales de l’État, comme l'APL (aide personnalisée au logement) ou l'ALS (allocation de logement à caractère social).

En ce qui concerne le bail saisonnier, l'occupation du logement est encore plus limitée dans le temps, à 90 jours le plus souvent. Cette durée peut être augmentée jusqu'à 120 jours par an au plus, soit 4 mois, si le logement se situe dans une grande commune de plus de 200 000 habitants, ou de plus de 50 000 en zone tendue (avec forte demande par rapport à l'offre immobilière).

A-t-on besoin de signer un nouveau contrat en cas de tacite reconduction du bail ?

Assez souvent, la possibilité d'un renouvellement repose sur un accord non officiel entre vous et le propriétaire du logement. On parle alors de renouvellement tacite, ce qui signifie que la reconduction n'est pas explicitement contenue dans le contrat de bail. Le renouvellement tacite consiste en la fin d'un bail et la création d'un nouveau contrat, soit sur les mêmes termes, soit avec des modifications. Vous aurez de toute façon à négocier avec le propriétaire, à moins que celui-ci ne décide par lui-même de procéder à la reconduction.

La relation avec le propriétaire peut s'avérer difficile dans certains cas, mais il doit absolument vous envoyer une lettre recommandée pour mettre fin de manière officielle au bail. Dans le cas où le logement viendrait à être vendu par le propriétaire, ce dernier doit vous envoyer un préavis pour vous signifier que le bail ne sera pas renouvelé. Le préavis doit vous être envoyé 3 mois avant échéance s'il s'agit d'une location meublée ou 6 mois pour un logement "vide". Si vous êtes conservé.e en tant que locataire, le contrat de location est envoyé automatiquement au nouveau propriétaire du bien immobilier.

Le renouvellement des baux commerciaux/professionnels : comment fonctionne-t-il ?

Autre type de location français, le contrat de bail qui concerne les entreprises à but lucratif ainsi que les professions libérales (architectes, médecins, avocats...).

Le bail commercial n'expire pas automatiquement à la fin de la durée prévue dans le contrat initialement signé, soit 9 ans au minimum. Le professionnel doit demander la reconduction 6 mois avant échéance. Le bail commercial est souvent à l'avantage du chef d'entreprise, et le refus de renouvellement de la part du bailleur entraîne presque toujours des indemnités à verser. Sauf indications contraires explicitement présentes dans le contrat initial, il n'existe que très peu de cas de figure où le propriétaire peut refuser de reconduire le bail.

Pour le bail professionnel, celui-ci est d'une durée de 6 ans au moins, mais ne se renouvelle pas automatiquement. Il faut pour cela un accord entre les deux parties, propriétaire et locataire, sauf si le bailleur engage une procédure contre son client pour un motif valable. Néanmoins, la reprise s'effectue sur les mêmes bases que l'accord initial.

Reconduction de bail et augmentation des loyers : est-ce automatique ?

Lorsqu'un bail prend fin et qu'il est reconduit, le propriétaire du logement peut choisir d'augmenter le loyer de ses locataires, dans certaines mesures. Pour cela, il s'appuiera sur la base de l'indice de référence des loyers (ou IRL), publié par l'INSEE de manière trimestrielle ou sur 12 mois tournants. Une telle augmentation ne peut s'effectuer que si le loyer avait été sous-estimé par rapport à la zone géographique, et dans des limites légales fixées par le pourcentage d'augmentation de l'IRL. Ne vous inquiétez pas, la Loi vous permet de vous protéger contre une augmentation abusive du loyer : vous pouvez en effet saisir la mairie, dresser un constat de logement insalubre et mettre en demeure votre propriétaire en cas de manquement à ses devoirs.